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流拍或成交北京共有产权用地拍卖上演急速逆

发布时间:2019-08-14 18:59:49

流拍或成交?北京共有产权用地拍卖上演急速逆转

据报道,昨日,北京土地市场一天内成交3宗共有产权住房用地;而上月月末,同样是北京3宗共有产权房土地,因无开发商提出竞买申请而流拍,受到业内众多探讨。时隔两周,共有产权房用地为何出现如此迥异的结果,是房产报价太高还是市场变动?

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融资通道紧缩,房企拿地谨慎

上月月末,位于北京丰台的3宗共有产权房建设用地流拍后,不少专家分析是因为开发商无利可图,而昨天一日内成交3宗,从前后两起拍卖土地看,成交价格及面积均有很大差异。

1月北京流拍共有产权房建设用地情况

1月北京流拍共有产权房建设用地情况

从两起拍卖的共有产权面积看,流拍的用地规模和地上建筑面积比成交地块大,但土地的房产报价和起拍价确实相差不少,同样是二类居住用地,流拍的用地规模大9.72%,地上建筑规模多66.30%;起拍价高62.42%,楼面地价高26.36%;而丰台居住用地和基础教育用地和龙门沟永定县的地块相比,拍卖价相差67.38%。

虽然用地规模和地上建筑规模大更有发挥空间,但对于房企来说,一方面是银行紧缩融资通道,暂停房地产信贷项目,意味着拿钱更加困难;另一方面北京的房产报价持续下跌,行业亏损已经出现,房企开始缺钱。在这种四面楚歌的情况下,房企拿地更加谨慎,相较于销售价格和建筑都有严格要求的大规模土地,房企可能更加青睐小规模用地,价格在预算之内且能尽可能地利润最大化,是当下房企的最佳选择。

02

价格优势不明,未来销路未知

共有产权房是否有竞争力?流拍的卢沟桥乡小瓦窑村地块附近的兆丰馨园西区、兆丰园两个小区二手房源的均价均低于54378元/㎡;与白盆窑村流拍的两地块临近的天伦锦城二手房源均价则为45612元/㎡,与43000元/㎡的共有产权住房售价相差不大。

也有业内人士认为共有产权房的价格参照应以新房为准,以白盆窑村新房华润城为例,房产报价为8万元/㎡,远高于共有产权房销售定价的43000元/㎡,价格优势极大。业内人士认为,新房与二手房的选择在于客户,刚需人群是否会选择价格中等的共有产权房还是未知数;利润率有限和销路未知是开发商观望的主要原因。

昨日成交的3宗共有产权建设用地在地理位置上并没有流拍土地的优势:流拍地块位于四、五环之间,而成交地块位于环京地带。从附近小区价格上看,以龙门沟丽景长安小区为例,二手房的房产报价约为41000元/㎡,但成交地块暂无限制销售价格信息。相较而下纵使地理位置优越

,但附加条件及高成本让开发商望而却步。

03

土地供应充裕 开发风险较小

在“大力发展租房租赁市场,特别是长期租赁”和“探索共有产权房”的基调下,北京加速推出共有产权建设用地,据统计,2017北京共新增共有产权房用地38宗,在全部91宗宅地供应中占比41.8%,成交的共有产权房用地26宗,占比36.6%。

未来5年内,北京将供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设,其中包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。

在未来土地供应充足的情况下,建筑面积过大、建筑要求严格的土地在开发商的观望态度下流拍,而昨日的3宗共有产权用地,在竞价低、溢价率不高的情况下获得开发商青睐。有业内人士分析,此次共有产权房地块的成功拍卖表明共有产权房并非没有发展空间,而是在政府大力推进租赁及产权房市场的过程中,开发商无需考虑地块资源,而是从中择优开发,将利润最大化;另外用地规模小,也意味着投资风险小。这也是昨天3宗小规模共有产权用地成交的原因之一。

2017年开始,北京通过增加土地供应量、限制价格、限制户型面积等方式推出共有产权地块及住宅用地,大幅增加中低档住房的供给,满足中低收入者的住房需求。此前3宗共有产权用地的流拍被部分媒体唱衰,对共有产权房探索发展难有信心;而昨日1天内成交3宗共有产权用地则是有效反转,虽然共有产权房产报价低、利润空间不高、限制较多,但借助政策调控、以共有产权房拉低北京新房价格的期望和发展已成定局,此外共有产权用地成交价较低、溢价率不高,房企们只能在现有规则下尽量争取。

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